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買房解除契約,你一定要知道的事!

買房解除契約,你一定要知道的事!

::不動產工程案件::


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Description

【買房解除契約,你一定要知道的事‼
律師您好: 房屋在簽定契約後,發現有漏水瑕疵,可以主張不履行合約嗎???在簽訂完契約後房仲態度很差,一付就是你要照契約走,難道沒辦法解約嗎??請問各位律師們謝謝~~契約我也是很倉促的簽約,也沒確認屋況,就簽了契約,房仲事後態度不佳,一付就是你已簽約就照合約走,還不讓我解約,還沒買成就這樣對待,買完更不敢想……
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【房屋漏水,我不買了,可以嗎❓
1. 你所問的問題,其實重點在於漏水瑕疵在法律上是否可以解除契約??
2. 這樣情況在買賣房屋時很常見,還有不少人是在交屋後發現,人都住進去了,甚至住了二年,才發現有漏水瑕疵的問題,那這樣還可以解除契約嗎??漏水瑕疵的解除契約是看瑕疵的程度來判斷,而主張的時點,除非可以證明房仲及賣房當時有故意隱匿漏水的事實,否則必須符合民法第365條規定,也就是交屋後5年內主張,或發現後通知賣方,並於通知後6個月內主張。
3. 首先,我們先來了解,一般買賣房屋契約都會詳細記載買賣價金的支付期限跟方式,一般可分為簽約、用印、完稅、交屋等4個期程,所以,買賣雙方都有義務依約定期程給付價金或交付印鑑、權狀等文件,而房屋漏水其實是涉及賣方不完全給付或瑕疵擔保的問題,你是可以請求原屋主修繕、減價或損害賠償,但可不可以因此解除契約或行使同時履行抗辯權拒付尾款呢?則必須看「瑕疵的程度」。
4.依民法第359條規定,如果解約顯失公平的話,是不能主張解約的!!! 看到這相信很多網友還是覺得霧煞煞吧….. 顯失公平指的是,一般以房屋的總價和漏水瑕疵維修的費用相比,維修費用佔房屋總價比例太低的話,主張解約則有可能被認定為「顯失公平」!所以,相對的,如果漏水的瑕疵維修費用佔房屋的總價比例很高,而原屋主及房仲刻意隱匿,在法律上是很可能成立解除契約的,目前實務上,這樣的案件和解的比例還是佔高,畢竟解除契約影響實務上的實際執行有一定的困難度,因為建議大家在買房前還是要看仔細,好好評估房屋的實況再進行交易。
5.至於可不可以在買房時就發現漏水瑕疵時,要求屋主先進行修繕再進行付款買賣??指的行使同時履抗辯權拒付尾款部分,依最高法院102年度台再字第19號判決的看法,你是可以主張同時履行抗辯權,也就是要求付款及漏水維修必須同時進行,但該判決也指出若你行使同時履行抗辯的範圍必須與原屋主負擔的修繕責任「相當」!
什麼叫「相當」?舉個例子讓大家更清楚:若尾款尚有500萬元,漏水維修費為30萬元,那在30萬元的範圍內可以行使同時履行抗辯權,而470萬元部分,你是必須依約給付的喔,如果拒絕依約給付,就變你(買方)違約了!
6 所以你所遇到的問題,當然房仲態度不好,一定會影響購屋的心情,這部份就是請房仲業者換個人員服務吧,而漏水瑕疵部份,要看嚴重程度,若你真的很喜歡這間房子,建議可以先請原屋主進行修繕或減少買賣的價金(你再自已修),若還是擔心房屋還有其他瑕疵存在,建議這部份要找專業者協助評估房況,而你應該也是擔心目前階段進行解除會不會沒收訂金或斡旋金的部份,這部份你可以依契約上之規定,如以現況說明書記載不實,房屋有重大瑕疵為由,主張解約並退回訂金(甚至有可能可以主張加倍返還!),最後,無論你是選擇哪個方式解決你的問題,記得注意我提及的法律規範喔!!
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⚖️本案相關法條:
民法第359條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。